sabato 12 febbraio 2011

Cronache di una giovane coppia allo sbaraglio - la certificazione degli impianti

Tutti fanno blog utili, io no, io voglio solo scrivere quello che mi passa per la testa e che sento. Questo però implica un piccolo inconveniente, ossia che non mi si fila nessuno. O quasi.
Vedere l'enorme successo che sta avendo il blog del mio amato bene mi ha portata a riflettere sul mio blog. E se unissi l'utile al dilettevole? Detto fatto, continuo a parlare di me e di ciò che è accaduto, nella speranza che possa essere utile a tutti.


Ora come ora stiamo assieme da 8 anni e mezzo, e da appena 6 mesi conviviamo. Tutto, ora, è rose e cactus, ma non è sempre stato così. Screzi nella coppia, dite? No, quello fortunatamente no, semplicemente 8 anni di fidanzamento stroncherebbero chiunque.
A meno che non ci sia un cambiamento.
Per questo motivo, la bellezza di due anni fa, fresca di laurea triennale e piena di voglia di vivere, ho trovato un lavoro. A marzo 2009 è iniziata la ricerca di un appartamento da eleggere a nido d'amore. Ne abbiamo visti veramente tanti, e chi si  è imbarcato in una ricerca simile può capire lo sconforto che si prova nell'andare a vedere un appartamento il cui muro del salotto, comunicante con il gabinetto, presenta un foro del diametro di circa 1 metro e sentire l'agente immobiliare che ve lo giustifica con la possibilità di aprire una finestrella interna. Oppure sentirsi dire "questo appartamento è in ottime condizioni" e notare che le piastrelle del bagno abusivo, non presente sulle planimetrie catastali sono completamente rotte a metà come se il massetto sottostante si fosse piegato a V rovesciata. O ancora, un appartamento definito "piano terra con cucina abitabile", situato in un seminterrato, le cui finestre della presunta stanza da letto sono a livello marciapiedi-cacche di cani e la cui cucina può ospitare un fornello, un lavandino, un frigo e forse una sedia (ma in tal caso non ci può entrare il cuoco).
Ma queste sono cose palesi, sembrano talmente caricaturali che non è necessario proteggersi da nulla: è evidente, ed in quanto tale viene naturalmente evitato.
Le vere insidie nell'acquistare una casa sono altre: sono i lavori condominiali deliberati ma di cui l'acquirente non ha ricevuto notizia, i documenti indispensabili alla vendita ma che dopo il contratto preliminare (o compromesso) sono a carico dell'acquirente, il regime fiscale particolare del venditore, la messa a norma degli impianti. Tutte queste cose possono gravare molto sui costi dell'acquirente, sulle spalle del quale sono già caricate le imposte varie e l'onorario del notaio, più l'eventuale compenso che spetta all'agenzia immobiliare intervenuta nella vendita.
Il primo appartamento che volevamo comprare era un monolocale delizioso, in cui avremmo potuto abitare i primi anni senza figli; aveva 46 mq, divisi tra una stanza comprensiva di soggiorno e cucina che occupava circa la metà della metratura, una stanza da letto di dimensioni accettabili ed un bagno con doccia, anch'esso accettabile. i pavimenti non erano male, i muri alla fin fine erano tenuti bene: sarebbe bastato imbiancare, arredarlo in maniera funzionale, e l'appartamento si sarebbe rivelato un gioiellino. Però aveva delle pecche non indifferenti: la prima, che possiamo definire "di mero gradimento", riguarda il fatto che noi abbiamo spesso amici a casa la sera e in un appartamento così piccolo non avremmo potuto accogliere nessuno.
Le altre, invece, possono essere definite "strutturali": l'impianto elettrico e la caldaia a gas non erano a norma, e per regolarizzarli avremmo dovuto affrontare spese notevoli. Certo, questo sempre che non ci pensassero i venditori: dal 2008, infatti, il decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37 sancisce la necessità di certificare che gli impianti siano a norma al fine della compravendita, e noi avremmo potuto pretendere che i lavori necessari venissero fatti. In alternativa avremmo potuto accettare con clausola espressa l'inadeguatezza degli impianti, e magari ottenere uno sconto sul prezzo di vendita.
Ma cosa sarebbe accaduto se avessimo deciso di comprare quell'appartamentino, senza sapere di tutti questi obblighi e senza sapere in base a cosa un appartamento è considerato "a norma"? Noi avremmo sottoscritto un preliminare ad un determinato prezzo, molto probabilmente senza rivolgerci ad un notaio. Il preliminare avrebbe probabilmente avuto una clausola generica che avrebbe indicato il nostro essere a conoscenza dei fatti rilevanti riguardo all'appartamento. Arrivati al rogito il notaio avrebbe richiesto i vari documenti e lì avremmo scoperto una serie di cose:
  1. gli impianti non erano a norma;
  2. avremmo dovuto provvedere noi alle spese per la regolarizzazione;
  3. non avremmo potuto far valere il nostro potere contrattuale, abbassando il prezzo in vista degli obblighi di regolarizzazione dell'impianto;
  4. non avremmo nemmeno potuto chiedere il risarcimento dei danni a causa di quella clausola prevista nel preliminare.
Insomma, saremmo stati gabbati completamente.
A dire il vero, ci è capitata una cosa analoga: quando abbiamo acquistato il nostro appartamento l'agenzia immobiliare si era persa per strada la certificazione degli impianti, cosa fondamentale per la vendita. Questo avrebbe portato una sanzione amministrativa dai 100 ai 10.000 euro a seconda dei casi. Quella volta che fu non ho capito se prima del preliminare sarebbe stata a carico del venditore e dopo il preliminare a carico nostro o in che altro modo si sarebbe ripartita la responsabilità, fatto sta che l'agenzia ci avrebbe fatto concludere il preliminare senza la minima tutela. Probabilmente avremmo dovuto pagare noi per ottenerla una volta concluso il preliminare, e solo per un caso fortunato avremmo potuto ottenere il risarcimento dei danni; in ogni caso ci saremmo presi un gran brutto mal di pancia!
Fortunatamente l'agenzia immobiliare ci aveva trattati talmente male che fin dall'inizio non ci siamo fidati di loro, ed abbiamo preteso di concludere il preliminare dal notaio; solo per questo ci siamo "salvati".

A chiunque interessasse, consiglio la lettura di questi due documenti:
Il primo è un articolo del Sole 24 ore, mentre il secondo è una guida del consiglio del notariato. Purtroppo non ho trovato nulla che potesse essere più specifico o recente, ma anche questo va bene per un'idea generale.

4 commenti:

Paolo ha detto...

Cio Irene , debbo dire che i vostri blog sono ovviamente ( almeno per mè)molto interessanti ma sopratutto estremamente chiari.
Ciao, Paolo Solvesi
cosedicasamia@gmail.com

Irene ha detto...

Grazie Paolo per i complimenti, spero di essere in grado di mantenere l'interesse e la chiarezza :)

ale ha detto...

arrivo qui dal blog del tuo 'concorrente' (che anche lui ho scoperto da poco, ma solo perchè il suo spirito è simile al mio)..mi piace quello di cui parli e questo nuovo 'tema dell'utile-dilettevole' lo condivido. Io mi sono lanciata da poco nell'avventura della casa e le esperienze di altri fanno sempre aprire gli occhi!ho anche un altro progetto in divenire e come te ho deciso di scriverne sul mio blog. E' sempre bello poter condividere le esperienze con qualcuno,sopratutto se risultano essere di insegnamento anche per altri.
Piacere di conoscerti!

Irene ha detto...

Ciao Ale, scusa se rispondo solo adesso. Il periodo no è dei più semplici, anzi, raramente ne ho avuti di così intensi. Spero che tornerai quando ricomincerò a scrivere seriamente.

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