domenica 12 giugno 2011

Cronache di una giovane coppia allo sbaraglio - IVA, mon amour

Quando studi per commercialista ti rendi conto di una grande verità, la cui presa di coscienza ti fa pensare di essere giunto alla risposta alla Domanda Fondamentale sulla Vita, l'Universo e Tutto Quanto, se non addirittura alla medesima domanda: l'IVA è la base della vita!
l'Imposta sul Valore Aggiunto è presente in ogni minimo atto economico, che siamo o non siamo imprenditori; l'IVA è lì, quando acquistiamo una maglietta, un pezzo di pane, un mobile, una prestazione professionale...non la vediamo la maggior parte delle volte; ma al 20%, 10%, 4%, esente, fuori campo, non imponibile, non soggetto, ogni scambio viene etichettato.
Anche l'acquisto di un immobile.
Era il 16 novembre del 2009, c'era molto sole e per essere autunno inoltrato faceva caldo. Tornavo con un collega dalle mie prime verifiche sindacali presso un cliente, quando ricevo una una telefonata da parte della segretaria del Notaio.
"Buongiorno, senta ha già parlato col Notaio della questione IVA?"
"No..." rispondo confusa, già pensando al Notaio volpone pronto a propormi parte della parcella in nero.
"Ah, vede, abbiamo fatto un ulteriore controllo sulla posizione del venditore dell'immobile ed è venuto fuori che è imprenditore, non privato."
Dimentico tutto quello che so, e come se fossi una studentessa di biologia, chiedo: "Quindi?"
"Quindi c'è da pagare l'IVA sull'immobile." mi risponde pacatissima la segretaria.
Ho nuovamente reagito come una persona totalmente estranea al DPR 633/72: nella mia mente ho fatto un calcolo spaventoso, ossia ho aumentato il prezzo dell'immobile del 20%, aliquota standard.
Sbagliavo, ma apriamo una piccola parentesi.
Siamo giovani, non possediamo altri immobili, quindi, a tutti gli effetti, avremmo acquistato la nostra Prima Casa, il che si traduce in agevolazioni fiscali di non indifferente entità.
Ipotizziamo che il prezzo pattuito per l'immobile fosse di 100.000 euro con valore catastale pari a 50.000 euro; nella pratica il valore catastale ha una mera funzione fiscale, ossia indica quanto vale l'immobile agli occhi dello stato, per la determinazione dei redditi ed altri calcoli. 
Trovandoci in questa situazione avremmo ipotizzato le seguenti imposte:
Imposta di registro al 3% del valore catastale dell'immobile, ossia 1.500 euro, imposta catastale ed ipotecaria pari a 168 euro ciascuna. Un totalone di 1.836 euro.
Purtroppo non ci è andata così bene: noi abbiamo, a nostra insaputa, acquistato da un imprenditore edile, il quale aveva ristrutturato l'appartamento meno di 4 anni prima. Dato saliente, perché se fossero passati 4 anni ed un giorno, l'acquisto sarebbe stato esente da IVA, e ci saremmo trovati nella stessa situazione di prima. Noi, invece, l'IVA l'abbiamo avuta, fortunatamente solo al 4%. Se non fosse stata prima casa, sarebbe stata al 10%.
Quindi, sempre ipotizzando i dati di prima, avremmo dovuto pagare IVA al 4% (4.000 euro), ipotecaria, catastale e registro in misura fissa di 168 euro ciascuna. Totalone di 4.504 euro.
Capirete la differenza, ed anche, il coccolone che ci è preso.
In questa storia, però, abbiamo avuto fortuna sotto un aspetto, che poteva rivelarsi disastroso: la banca ha minacciato di non erogare il mutuo, in quanto se l'imprenditore fosse fallito entro un anno dall'acquisto, i suoi creditori si sarebbero potuti rivalere su casa nostra. La sorte ha voluto che i conti del venditore fossero in regola, e che la banca ci concedesse il mutuo, senza il quale il venditore avrebbe potuto farci causa per inadempienza contrattuale, oltre a tenersi il congruo anticipo già versato.
Ma come mai siamo arrivati il giorno prima del rogito a non sapere nulla dell'IVA?
Semplicemente, non glielo abbiamo mai chiesto direttamente, e l'agenzia immobiliare a cui ci siamo rivolti non ha detto nulla. La proposta d'acquisto che abbiamo formulato aveva scritto un prezzo complessivo, senza menzionare l'IVA; il preliminare, pur avendolo fatto dal notaio, idem.
Altro elemento di confusione è che il venditore si è presentando dicendo di essere un imprenditore edile, ma di aver acquistato e ristrutturato la casa per andarci a vivere con il figlio. Inoltre parlava di doverla vendere entro una determinata data per usufruire del bonus prima casa sull'acquisto di un altro appartamento.
Non so se fosse conscio della frode o se abbia parlato di "prima casa" per ignoranza, visto che un'impresa edile non può sicuramente usufruire del bonus prima casa, ma fatto sta che la sua superficialità ci ha tratti in inganno.
Come proteggersi? Chiedendo, non trascurando nessuna domanda, nemmeno la più indiscreta "Che lavoro fa? Vende come privato o come imprenditore?", essendo critici e scettici su tutto quello che dice l'agente immobiliare e ricordandosi i ricorrenti skatch in cui l'agente immobiliare indora la pillola all'ignaro acquirente che si lascia gabbare. E poi, ovviamente, informandosi. 
Come se non bastasse, comunque, l'agenzia immobiliare ci ha chiesto il 4% del valore dell'immobile come compenso. Più IVA, naturalmente.


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